La meilleure option pour réduire ses dépenses fiscales lors d’une succession ou d’une donation d’un bien immobilier est d’investir en nue-propriété. Il s’agit d’une forme de transaction immobilière qui permet à l’acheteur ou le nu-propriétaire d’être exonéré d’impôt pendant un laps de temps. En contrepartie, sa nouvelle acquisition devra être gérée par une partie tierce ou l’usufruit. Même si tout le monde s’en sort gagnant, encore faut-il savoir le principe du démembrement de propriété.
Comment fonctionne le démembrement immobilier ?
Il existe une autre manière d’acquérir un bien immobilier tout en tirant profit de certains avantages fiscaux : le démembrement de propriété. Le processus d’achat se fait en présence d’un notaire qui établit les clauses du contrat entre les deux parties concernées, notamment le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Le démembrement immobilier consiste à diviser le droit de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruit pendant une dizaine d’années. Concrètement, la propriété appartient légalement aux deux parties sauf que l’une jouira du statut de propriétaire temporaire : il s’agit notamment de l’usufruitier. Quant au nu-propriétaire, il trouve tout son intérêt en investissant dans ce type de placement puisque la propriété lui revient automatiquement en cas de décès de l’usufruit et de sa conjointe.
Dans tous les cas, ces deux parties sont régies par des textes du Code civil et chacun doit respecter certaines conditions :
- L’usufruitier
C’est la personne qui jouit temporairement de tous les droits sur la propriété. S’il décide de la mettre en location, l’intégralité du loyer lui revient, sachant qu’il ne doit rien au nu-propriétaire. Par ailleurs, les taxes et les petits travaux d’entretien sont à sa charge. À la fin du bail, il devra restituer le bien à son propriétaire dans l’état où il l’a reçu avant la signature du contrat.
- Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire, quant à lui, est tenu de renoncer à tous ses droits sur la propriété pendant la période définie dans le contrat. De plus, il se charge des grosses réparations, notamment tout ce qui concerne les mûrs, les voûtes et les poutres.
Démembrement de propriété : les avantages fiscaux
La fiscalité immobilière empêche souvent les investisseurs de se lancer dans l’achat d’une propriété. Heureusement, ils peuvent bénéficier de nombreux avantages avec la nue-propriété :
- Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pendant le bail puisqu’il ne dispose d’aucun droit sur sa propriété.
- Il est beaucoup plus facile de transmettre un bien immobilier acheté en nue-propriété, car les taxes sont plus souple En effectuant une donation de son vivant, le nu-propriétaire peut transmettre son patrimoine à ses descendants. Il pourra y résider s’il le souhaite ou le mettre en location.
- L’usufruitier bénéficie de certains privilèges en cas de décès : ses descendants récupèrent la propriété gratuitement sans payer d’impôt. Ces derniers seront toutefois soumis à l’ISF.
Quelle que soit la partie concernée, le principe de la donation repose sur des principes liés à l’âge du donateur. Autant donc choisir le bon moment pour investir en nue-propriété pour profiter pleinement des avantages fiscaux proposés par l’Etat.
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