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L’achat de parts de SCPI en nue-propriété : l’investissement idéal en 2021 ?

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Ecrit par Hamid

En faisant l’acquisition de parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement de propriété, vous bénéficiez de nombreux avantages. Bien entendu, il y aura des choix stratégiques à faire concernant notamment la SCPI dans laquelle vous placerez votre épargne.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété : comment ça marche ? 

En vertu de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété se compose de trois prérogatives. Il s’agit, plus concrètement, de l’usus (ou le droit d’utiliser la chose), le fructus (ou le droit de retirer des revenus de la chose) et de l’abusus (ou le droit de vendre ou de donner la chose).

Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier (logement, appartement, etc.). Même les parts d’une Société Civile de Placement Immobilier sont démembrables. C’est l’une des principales méthodes d’investissement envisageables pour devenir associé d’une SCPI de rendement.

En choisissant de démembrer des parts de SCPI, vous devez choisir entre deux options : détenir l’usufruit ou bien la nue-propriété des parts souscrites. L’intégralité des revenus distribués par la SCPI sous forme de dividende sera reversée à l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à la fin du démembrement.

Le nu-propriétaire des parts renonce à la perception des dividendes pendant la durée du démembrement (entre 5 et 20 ans). Durant cette période, il peut procéder à une cession de parts, selon ses objectifs patrimoniaux. La gestion locative du patrimoine de la SCPI étant confiée à une Société de Gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.

En optant pour le démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire devront se partir le prix de souscription. Les frais de souscription et les frais de gestion prélevés par la Société de Gestion seront réduits. Il faudra, bien entendu, appréhender le fonctionnement des deux types de démembrements de propriété avant toute prise de décision.

Zoom sur les différents types de démembrements de propriété 

Le démembrement de propriété permet d’accéder au marché de la pierre papier via les SCPI. Plus concrètement, l’opération peut prendre deux formes : le démembrement à terme fixe et le démembrement viager. Leur principe de fonctionnement diffère de l’un à l’autre. Il faudra donc bien réfléchir avant de se jeter à l’eau.

 

  • Le démembrement temporaire à terme fixe 

En général, une opération de démembrement est temporaire. Elle dure entre 5 à 20 ans, selon les dates précisées dans la convention de démembrement. Dans ce cas de figure, on parle de démembrement à terme fixe. Car la date de début de cet acte juridique est connue. Idem pour la date de fin de l’usufruit.

La signature de la convention de démembrement marque le début de l’opération. Une fois l’usufruit et la nue-propriété des parts de SCPI séparés, impossible de faire machine arrière. Donc, il faudra prendre le temps de la réflexion avant de signer la convention de démembrement.

 

  • Le démembrement viager 

Moins connu par les épargnants, le démembrement viager est un mécanisme juridique intéressant fiscalement, notamment pour le nu-propriétaire. Il consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété des parts de la SCPI. Contrairement au démembrement temporaire à terme fixe, la date de fin d’un démembrement viager n’est pas connue.

En optant pour le démembrement viager, le nu-propriétaire devra attendre le décès de l’usufruitier pour récupérer la pleine propriété des parts souscrites. Il faudra donc tenir compte de ce détail avant tout investissement. Le nu-propriétaire n’a aucun revenu foncier à déclarer avant l’extinction de l’usufruit. Cerise sur le gâteau, il n’entre pas dans la valeur taxable de l’IFI (ou impôt sur la fortune immobilière).

Investissement en parts de SCPI en nue-propriété : quels avantages peut-on en tirer ? 

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété en 2021 comporte une myriade d’avantages. Il y a ceux afférents à la détention de parts de SCPI :

  • La constitution d’un patrimoine diversifié avec un ticket d’entrée très raisonnable (moins de 1 000 €)
  • L’absence totale de gestion locative et immobilière
  • La mutualisation des risques locatifs
  • La possibilité de toucher des rendements locatifs avoisinant les 5 %

Antoine Cesari, associé fondateur de la plateforme Portail-SCPI.fr souligne que « La SCPI de rendement a pour objectif de distribuer des loyers réguliers aux souscripteurs. Elle vise donc les personnes en quête d’un complément de revenu et celles qui sont à la recherche d’une valorisation progressive de leur capital, la valeur des parts de SCPI étant réévaluée de manière périodique ».

En faisant l’acquisition de parts d’une SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote plus ou moins importante sur le prix de souscription. Elle oscille généralement entre 20 et 35 %, selon la durée du démembrement. Logiquement, une longue durée de détention (20 ans) est synonyme d’une décote plus intéressante (entre 40 à 45 %).

Lors de l’extinction de l’usufruit, la récupération de la pleine propriété des parts peut se faire sans frais ni fiscalité. En conservant ses parts, l’épargnant va se constituer des revenus complémentaires immédiats. Il pourra ainsi augmenter son pouvoir d’achat. La deuxième option consiste à revendre ses parts à l’issue du démembrement. Les plus-values réalisées peuvent être importantes. Car le prix des parts souscrites aura été réévalué au cours du démembrement.

Portail-SCPI : une plateforme digitale dédiée à l’investissement en SCPI 

Les avantages liés à la détention de parts SCPI démembrées sont multiples. Il s’agit, toutefois, d’une opération complexe qui requiert de solides connaissances en matière de démembrement. C’est pourquoi vous devez contacter l’un des spécialistes du site Portail-SCPI.fr. Ils peuvent étudier votre projet d’investissement en SCPI en nue-propriété.

Évidemment que toutes les SCPI ne sont pas forcément éligibles en démembrement de propriété. Vous trouverez des SCPI accessibles via ce mode d’investissement sur Portail-SCPI. Il s’agit d’une plateforme digitale dédiée à la pierre papier. Vous avez la possibilité d’y effectuer une souscription 100 % en ligne, en choisissant entre les différents modes d’investissement proposés.

Portail-SCPI a su nouer des partenariats privilégiés au fil des années. La presse parle régulièrement des associés, experts et des conseillers en gestion de patrimoine de cette plateforme numérique. On peut citer notamment Gestion-Fortune le magazine de la gestion privée, BFMTV, Boursier.com, Vie pratique Féminin, SeLoger, BIBA, La Tribune, ABCBourse, Sweet’Immo, C News, ZoneBourse, IMMOTISSIMO.

Auteur de l'article

Hamid